Произведённая перепланировка или переустройство жилого помещения (квартиры, дома) зачастую становится настоящей головной болью. Но это только в том случае, если всё было сделано без учёта требований действующего законодательства. Тот же, кто до произведения перепланировки или переустройства потрудился разобраться с правовыми вопросами, проблем себе не создаст, потому что будет «вооружён» необходимой информацией.
Порядок перепланировки и переустройства жилого помещения, равно как и понятие данных действий, содержится в Жилищном кодексе РФ.
В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ
— Переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
— Перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Исходя из положений ст. 26 Жилищного кодекса РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Таким образом, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или лицо им уполномоченное представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утверждённой Правительством РФ;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). В качестве правоустанавливающих документов чаще всего выступают: договор приватизации или купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Проект переустройства и (или) перепланировки может подготовить любая проектная организация, имеющая на то соответствующую лицензию;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. По вопросу изготовления технического паспорта помещения (если он отсутствует) необходимо обратиться в районное БТИ;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Указанный перечень документов является закрытым, что означает недопустимость требования представлять какие-либо дополнительные документы. В момент представления документов заявителю выдаётся расписка в их получении с указанием перечня представленных документов и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, как правило, осуществляется в органах местного самоуправления. Однако в ряде случае эти полномочия передаются городским органам исполнительной власти. Так, например, в Москве вопросами согласования переустройства и перепланировки жилых помещений ведает Государственная жилищная инспекция г. Москвы. Что касается нашего города-героя, то согласно п. 2.2. Постановления Администрации г. Волгограда от 31 марта 2005 г. № 540 полномочия по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений предоставлены администрациям районов г. Волгограда.
Срок рассмотрения представленных документов и срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании определён законодательством в течение сорока пяти дней с момента представления указанных документов орган, осуществляющий согласование.
После принятия решения, орган, осуществляющий согласование, выдаёт заявителю или направляет по адресу, указанному им в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения о согласовании или отказе в согласовании. Указанный документ составляется по форме, определяемой Правительством РФ, и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Что касается отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, то в соответствии со ст. 27 Жилищного кодекса он допускается в случае:
1) непредставления (полного или частичного) необходимых документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
При этом выдаваемый (или) высылаемый заявителю отказ должен содержать основания отказа с обязательной ссылкой на соответствующие нарушения. При несогласии с ним имеется возможность его обжалования в судебном порядке.
Как следует приведённых законодательных требований, к переустройству и (или) перепланировке можно приступать только после получения соответствующего согласования. Что касается завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, то оно подтверждается актом приёмочной комиссии. Акт приёмочной комиссии, согласно ст. 28 Жилищного кодекса РФ, должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учёту объектов недвижимого имущества.
Помимо порядка проведения перепланировки и (или) переустройства жилого помещения законодатель предусмотрел понятие и последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения.
В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведённые при отсутствии согласования или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
За самовольно произведённую переустройство (или) перепланировку жилого помещения виновное лицо несёт ответственность, предусмотренную законодательством.
На сегодняшний день ответственность за данное правонарушение установлена в ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ, в соответствии с которой лица, виновные в самовольном переоборудовании жилых домов или жилых помещений, подвергаются административному штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда. Лица, виновные в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах, согласно той же статье подвергаются административному штрафу в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.
Помимо указанной административной ответственности самовольно осуществлённое переустройство и (или) перепланировка жилых помещений влечёт некоторые негативные последствия, предусмотренные ст. 29 Жилищного кодекса РФ.
В числе указанных последствий имеется обязанность лица, самовольно переустроившего жилое помещение, привести данное жилое помещение в прежнее состояние, в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Впрочем, в том случае, если будет доказано, что осуществлённая самовольное переустройство и (или) перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью, суд также вправе принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.