Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (статья 36 ЖК РФ).
Кто несёт бремя содержания общего имущества многоквартирного дома?
Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в таком доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которые несёт собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, также установлено, что собственники помещений обязаны нести расходы по содержанию общего имущества дома соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путём внесения:
— платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
— обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ.
Что такое доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме?
Согласно статье 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещения в данном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения, измеренного в квадратных метрах.
Необходимо отметить, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (статья 38 ЖК РФ).
Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Что входит в общую площадь квартиры?
Общая площадь квартиры состоит из суммы площади всех её площадей, включая площадь помещений вспомогательного использования, а именно: кухни, ванной комнаты, туалета, кладовой, коридоров и т.д.), за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч.5 ст. 15 ЖК РФ).
Можно ли перевести жилое помещение (квартиру) в нежилое?
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается только с учётом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Порядок и условия такого перевода определяются статьями 22-24 Жилищного кодекса РФ. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо должны в установленном порядке обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения.
Обращаем ваше внимание, что статьёй 22 Жилищного кодекса РФ установлены ограничения как для перевода жилого помещения в нежилое, так и в случае перевода нежилого помещения в жилое помещение.
Чем отличается переустройство квартиры от её перепланировки?
Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка и переустройство жилого помещения являются работами, после которых требуется внесение изменений в технический паспорт.
Так, например, к переустройству жилых помещений можно отнести: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать в себя: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проёмов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений, ликвидация тёмных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Следует помнить, что переустройство или перепланировка лишь изменяют характеристики квартиры и не влекут создание нового объекта недвижимости.
Переустройство и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Не допускается и перепланировка квартир (комнат), которая ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Каковы последствия самовольной перепланировки или переустройства?
Следует помнить, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несёт предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации ответственность.
Так, в соответствии со статьёй 7.21 КоАП РФ самовольное переоборудование жилых помещений влечёт предупреждение или наложение административного штрафа на граждан от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда (от 1000 до 1500 руб.), а за самовольную перепланировку административный штраф составляет от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда (от 2000 до 2500 руб.).
Кроме этого, согласно положениям статьи 29 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые устанавливаются органами местного самоуправления.
Необходимо отметить, что только на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.
Следует также отметить, что, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, установленный органом местного самоуправления, суд по иску органа местного самоуправления при условии непринятия решения судом о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Можно ли в квартире размещать офисы и заниматься предпринимательской деятельностью?
Да, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, но только если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В то же время следует отметить, что жилое помещение предназначено для проживания граждан и в жилых помещениях не допускается размещение промышленных производств.
Пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными правительством Российской Федерации (статья 17 ЖК РФ).
Можно ли изменить границы жилых помещений?
Да, можно. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 Жилищного кодекса РФ.
В то же время обращаем ваше внимание, что границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения или раздел не влекут за собой изменения границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме.
Необходимо отметить, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в этом многоквартирном доме (статья 40 ЖК РФ).
Как определить, что относится к общему имуществу в коммунальной квартире?
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (статья 41 ЖК РФ).
Таким образом, собственнику изолированного жилого помещения в коммунальной квартире наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры. В коммунальной квартире изолированные жилые помещения являются объектами права собственности, которое подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат в данной квартире. Коммунальная квартира не является объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в ней, а остальная часть, общее имущество находится в общей долевой собственности собственников изолированных жилых комнат. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире у собственников комнат возникает в момент возникновения права собственности на приобретённые ими комнаты в квартире.
Кто определит порядок пользования общим имуществом в многоквартирном доме?
Статьёй 44 Жилищного кодекса РФ непосредственно определён перечень вопросов, отнесённых к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом данный перечень по существу является закрытым, поскольку несмотря на то, что в данном перечне названы не все вопросы указанной компетенции, иные могут быть предусмотрены только вышеназванным Кодексом.
Жилищным кодексом РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Необходимо отметить, что именно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится не только принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, но и:
— принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
— выбор способа управления многоквартирным домом;
— другие вопросы, отнесённые настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия и оформление решений такого собрания, а также голосование на этом собрании устанавливаются статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ. Необходимо отметить, что соблюдение вышеуказанного порядка имеет большое значение, так как в случае его несоблюдения решение такого собрания может быть заинтересованными лицами оспорено в судебном порядке и признано незаконным. В случае необходимости, в целях соблюдения установленных законодательством норм, собственникам помещений в многоквартирном доме при организации и непосредственно при проведении общего собрания следует обратиться к услугам профессионального юриста — адвоката.
Кто осуществляет государственный контроль за использованием и сохранностью жилых помещений?
В соответствии со статьёй 20 Жилищного кодекса РФ, государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствия жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти как федеральными, так и созданными на уровне субъекта Российской Федерации.
Следует отметить, что на территории Волгоградской области контроль за сохранностью жилых помещений осуществляется Государственной жилищной инспекцией Волгоградской области.
Можно ли расприватизировать квартиру?
Да, можно. Согласно статье 20 Федерального закона от 29.12.2006 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Нужно ли гражданам страховать свои квартиры?
В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, граждане-собственники жилых помещений могут добровольно в соответствии с действующим законодательством страховать свои квартиры (статья 21 ЖК РФ).